Durch Krisen geprägt: Mieten in deutschen Großstädten heute bis zu 37 Prozent höher als vor 5 Jahren

Die Mieten in deutschen Großstädten steigen seit Jahren nahezu unaufhaltsam an. Wer heute eine Mietwohnung sucht, zahlt bis zu 37 Prozent mehr als noch 2017. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, Bestand ohne Neubau) zwischen Januar und Oktober 2017 mit dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 verglichen wurden.

Demnach haben sich die Kaltmieten in den vergangenen 5 Jahren in allen 79 untersuchten Städten verteuert. In 33 Städten zahlen Wohnungssuchende aktuell sogar mindestens 20 Prozent mehr als noch 2017. Zum Vegleich: Die Inflation beträgt im gleichen Zeitraum knapp 15 Prozent, wobei vor allem die Entwicklung im laufenden Jahr die Teuerung getrieben hat.

Bis zur Corona-Krise erhöhten sich die Mieten in den meisten Großstädten nahezu ungebremst. Im Zuge der Pandemie stockte das Wachstum in den größten Städten allerdings. Die Nachfrage verschob sich in Richtung kleinerer Großstädte, wo sich die Preise in der Folge deutlich verteuerten. Zuletzt haben die Mieten auch in den Metropolen wieder zugelegt. So ist der Immobilienkauf aufgrund der seit Jahresbeginn deutlich gestiegenen Bauzinsen für viele Menschen nicht mehr leistbar. Dadurch konzentriert sich die Nachfrage noch stärker auf den Mietmarkt, was sich preistreibend auswirkt.

Hochpreisige Städte werden immer teurer

In den ohnehin hochpreisigen Städten sind die Mieten in den vergangenen 5 Jahren deutlich gestiegen. So sind die Angebotsmieten in München von 16,00 Euro auf 18,70 Euro pro Quadratmeter geklettert. Das entspricht einer Steigerung von 17 Prozent. In Stuttgart, der zweitteuersten Großstadt, zahlen Wohnungssuchende sogar 22 Prozent mehr für die Miete als vor 5 Jahren. Der Quadratmeter in der Schwabenmetropole kostet aktuell im Median 13,90 Euro. Damit sind Mietwohnungen in Stuttgart inzwischen teurer als in Frankfurt, wo die mittlere Angebotsmiete seit 2017 um 12 Prozent gestiegen ist und aktuell bei 13,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Etwas stärker fällt der prozentuale Anstieg in Hamburg (12,50 Euro) und Köln (11,80 Euro) aus, wo sich Mietwohnungen seit 2017 um jeweils 18 Prozent verteuert haben. In Berlin (10,80 Euro) steht im gleichen Zeitraum ein Plus von 13 Prozent zu Buche. Für die Preissteigerungen ist insbesondere die ungebrochen starke Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig geringem Angebot verantwortlich. Zuletzt hat neben dem Anstieg der Bauzinsen und der daraus resultierenden Verschiebung der Nachfrage in Richtung Mietmarkt auch der Zuzug von Geflüchteten aus der Ukraine dafür gesorgt, dass sich die Mietpreise weiter erhöht haben.

In Düsseldorf beträgt der Anstieg plus 16 Prozent (11,30 EUR/qm), in Neuss plus 19 Prozent (9,20) und in Mönchengladbach sogar plus 23 Prozent (7,50).

Stärkste Anstiege in kleineren Großstädten

Noch stärkere prozentuale Anstiege als in den Metropolen gibt es in mehreren kleineren Großstädten. Diese haben vor allem im Zuge der Corona-Pandemie eine steigende Nachfrage verzeichnet, als die Einführung von Home-Office das Arbeiten fernab der Metropolen ermöglicht hat. Am deutlichsten fällt das Plus in Rostock aus, wo sich die Angebotsmieten seit 2017 um 37 Prozent erhöht haben. Während Wohnungssuchende vor 5 Jahren für den Quadratmeter noch 6,00 Euro zahlten, sind es aktuell bereits 8,20 Euro. Damit zählt Rostock allerdings immer noch zu den günstigeren Großstädten. In Heilbronn (+34 Prozent) und Heidelberg (+29 Prozent) haben die Angebotsmieten ebenfalls einen großen Sprung gemacht. Mit Quadratmeterpreisen von 11,00 Euro bzw. 12,50 Euro liegt das Preisniveau in beiden Städten allerdings deutlich über dem von Rostock. Wer hingegen eine Mietwohnung in Hildesheim (7,70 Euro; +28 Prozent) oder Pforzheim (9,40 Euro; +27 Prozent) sucht, zahlt totz starker Preisanstiege nach wie vor weniger als 10 Euro für den Quadratmeter.

Geringstes Plus in Salzgitter, Ingolstadt und Chemnitz

Doch nicht in allen Großstädten liegen die prozentualen Mietpreisanstiege im zweistelligen Bereich. Insgesamt sind die Angebotsmieten in 21 von 79 untersuchten Großstädten langsamer gestiegen als die Inflation. Am geringsten fällt die Veränderung im niedersächsischen Salzgitter (+4 Prozent) und im bayerischen Ingolstadt (+5 Prozent) aus. Daneben haben sich Mietwohnungen auch in mehreren ostdeutschen Großstädten seit 2017 nur moderat verteuert: Sowohl in Dresden und Halle (jeweils +9 Prozent) als auch in Magdeburg (+7 Prozent) und Chemnitz (+6 Prozent) liegt der prozentuale Zuwachs deutlich unter der Inflationsrate von etwa 15 Prozent im gleichen Zeitraum. Eine Außnahme ist Leipzig, wo die Angebotsmieten in den vergangenen 5 Jahren um 25 Prozent geklettert sind. Dank attraktivem Freizeit- und Kulturangebot und einer renommierten Universität ist die sächsische Großstadt vor allem bei jungen Erwachsenen beliebt. In den kommenden Jahren könnte es jedoch auch in anderen ostdeutschen Großstädten zu deutlich stärkeren Mietpreisanstiegen kommen. Dafür sprechen insbesondere die zunehmende Ansiedlung von Industrieunternehmen im Osten sowie das bisher vergleichsweise niedrige Preisniveau. In Zukunft könnte die Nachfrage nach Wohnraum in ostdeutschen Städten somit deutlich zunehmen.

Ausführliche Ergebnisgrafiken stehen hier zum Download zur Verfügung.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils zwischen Januar und Oktober 2017 und 2022 angebotenen Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, Bestand ohne Neubau) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.