Düsseldorf will nicht still stehen – Städteplaner denken auch an mehr Wohnraum – Arbeitsplätze wollen gesichert werden – brach liegende Industrie- und Gewerbestandorte werden umgenutzt

Städteplaner haben keinen leichten Job. Nicht in Düsseldorf. Unsere Stadt ist eine Stadt, die in den nächsten 25 Jahren weiter wachsen soll. Mehr Unternehmen, mehr Arbeitsplätze, mehr Menschen. Das bedeutet auch mehr Bildung, aber: das soll heute nicht unser Thema sein, sondern: wir brauchen auch mehr bezahlbaren Wohnraum. Aber, wie soll das gehen? Heute stehen die Zeichen auf Sturm, was meint: wenige Wohnungen stehen uns zur Verfügung, Preise steigen deutlich an, Familien können sich ein Leben eher in den angrenzenden Städten leisten (wenn überhaupt, denn auch dort wird Wohnraum knapp und die Preise steigen). RP-Chefreporter Jens-Uwe Ruhnau hat erfahren, dass langfristig in der Altstadt bezahlbarer Wohnraum entstehen soll. Zunächst bleibt dies eine Vision, aber eine „nette Vision“. Wir von unternehmerschaft.de fassen den aktuellen Stand der Diskussion nachfolgend zusammen.

Die Hoffnung der Stadtplaner wird auf duesseldorf.de nahezu euphorisch beschrieben: „Düsseldorf steht nicht still: Neue Wohngebiete entstehen, Arbeitsplätze wollen gesichert werden, brach liegende Industrie- oder Gewerbestandorte werden umgenutzt. Durch oftmals durchgeführte qualitätssichernde Verfahren soll dabei die Qualität des Düsseldorfer Städtebaus erhalten und weiterentwickelt werden.“ Das hört sich gut an, aber die Realität sieht zumindest noch anders aus.

Obwohl die Stadt Düsseldorf mit ihrem Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt und der im April 2022 aktualisierten Quotierungsregel den Spielraum von Investoren stärker flankiert und Anleger darüber hinaus mit Unsicherheitsfaktoren wie der weiteren Entwicklung von Zinsen und Baupreisen sowie der ESG-Taxonomie umgehen müssen, wird die Nachfrage nach Zinshäusern im Marktgebiet hoch bleiben. Düsseldorf ist und bleibt ein starker Wirtschaftsstandort mit einer hervorragenden Lebensqualität.

Düsseldorf konnte sich in den vergangenen Jahren auch in internationalen Rankings beim Thema Lebensqualität sehen lassen. So haben z. B. die Financial Times wie auch Mercer die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt in ihren zuletzt veröffentlichten City Rankings unter den Top 10 geführt. Es ist daher kaum überraschend, dass die Einwohnerzahl seit 2014 um rund 4 % gestiegen ist. Sie beläuft sich aktuell auf etwa 621.000 Personen.

Im Windschatten der langjährig positiven Bevölkerungsentwicklung und der damit verbundenen dynamischen Nachfrage nach Wohnraum hat die Angebotsseite reagiert. Der Wohnungsbestand ist seit 2014 entsprechend ebenfalls um 4 % gestiegen. Dennoch: Der Angebotsmangel bleibt. Die Zahl der Haushalte steigt rechnerisch jährlich seit 2014 im Durchschnitt um rund 3.000, entsprechend summiert sich das Plus zwischen 2014 und 2020 auf 21.000 zusätzliche Haushalte. Dem stehen nur 13.000 fertiggestellte Wohneinheiten im gleichen Zeitraum gegenüber.

Eine Entlastung zeichnet sich kurzfristig nicht ab, denn die Zahl der Baugenehmigungen ist jüngst wieder gesunken. Sie belief sich 2020 nur noch auf 2.560. Parallel wird für die Baufertigstellungen ein Rückgang auf 1.800 Einheiten vermeldet, was der zweitniedrigste Wert der vergangenen sieben Jahre ist. Angebot und Nachfrage klaffen somit weiterhin auseinander und die Nachfrage kann nur in Ansätzen bedient werden.

 

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Altstadt/Carlstadt am dynamischsten

In den vergangenen Jahren sanken zunächst die Mietpreise etwas. Dies lag daran, da dass eigene Häuschen im Vordergrund statt. Auch wegen Corona gab es weniger Zuzug und in diesem Zusammenhang sanken auch die Preise etwas in Düsseldorf. Mittlerweile können sich „Bauen“ und ein eigenes Häuschen weniger Menschen leisten. Zusätzlich gewinnt die Wachstumsdynamik in Düsseldorf wieder an Fahrt mit der Folge: die Mietpreise ziehen deutlich an. Hier wurden jüngst 12,60 €/m² aufgerufen (+26 % seit 2014), in den guten Lagen 11,60 €/m² (+29 %) und in den einfachen Lagen notieren die Angebotsmieten bei 10,00 €/m² (+25 %).

Die relativ geringe Mietpreisspanne zwischen einfachen und sehr guten Lagen unterstreicht die im gesamten Marktgebiet registrierte starke Nachfrage nach Wohnraum. Es sind nicht nur die Top-Lagen Oberkassel, Golzheim und Düsseltal, die hoch im Kurs stehen, vielmehr sind es auch die Randlagen inklusive Peripherie und Speckgürtel, die bei Wohnungssuchenden zunehmend gefragt sind.

Im Mittel werden aktuell die höchsten Mieten in der Düsseldorfer Altstadt/Carlstadt mit 16,05 €/m² aufgerufen. Aber auch linksrheinische Stadtteile wie Oberkassel (14,90 €/m²) und Niederkassel (12,75 €/m²) erreichen ein hohes Niveau. Und dennoch wollen die Stadtplaner hier langfristig Wohnraum, hoffentlich bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen. Jens-Uwe Ruhnau schreibt dazu in der RP: Neue Projekte sollen grundsätzlich Wohnen und Arbeiten mischen, hinzu kommen Gemeinschaftsnutzungen und Gastronomie. Neubauprojekte sollen kleinteilige Dienstleistungs- und Gewerbeflächen anbieten, am besten im Erdgeschoss. Im Gegenzug sollen die Investoren den öffentlichen Raum ihres Umfelds positiv mit gestalten.

Die Ziele der Stadtplaner sind klar: Sie wollen auf der einen Seite mehr Wohnraum schaffen. Auf der anderen Seite aber auch mehr Sicherheit in der Altstadt, mehr Lebendigkeit. Aber, wieviel Realität steckt eigentlich in dieser Idee? Da formuliert Jens-Uwe Ruhnau eher vorsichtiger: Sollte ein Investor aufgrund der guten Förderkonditionen sozial geförderte Wohnungen errichten wollen, begrüße die Stadt dies sehr. Sie betont, dass eine zusätzliche Durchmischung mit Wohnnutzung zudem das Sicherheitsgefühl fördere. Auch könne eine weitere Mischung mit kulturellen Nutzungen wie Atelierräumen dazu einen Beitrag leisten, schreibt er heute in der Zeitung. Ähnlich drückt er sich im Rheinpegel-Podcast aus.

Im Augenblick sieht die Lage allerdings ganz anders aus. Während es die Menschen eher in die Randgebiete der Stadt bzw. in den Kreis Mettmann und den Rhein-Kreis Neuss zieht, steigen die Mietpreise, wie oben beschrieben, weiterhin deutlich an.  Auch für Düsseldorf gilt in diesen bewegten Zeiten: Eigentumswohnungen sind für viele Privatanleger wertvolles Betongold. Dem Chronisten wurde gestern diese Wohnung angeboten: 3 Zimmer, 75qm, 650.000 EUR.

Das Interesse, Wohnungen zur Eigennutzung oder als Anlageprodukt zu erwerben, ist im Jahr 2021 noch einmal gestiegen und die Kaufpreisentwicklung hat erneut an Dynamik gewonnen. Im Mittel wird für die Angebotspreise im Marktgebiet im Bestand gegenüber 2020 ein Plus von gut 15 % auf aktuell rund 4.490 €/m² registriert. Düsseldorf reiht sich damit in punkto Preisanstieg hinter Hamburg und Köln (jeweils +16 %) an der Spitze des bundesweiten Feldes ein.

Quellen: eigene Gespräche, RP, BNP, duesseldorf.de