IW-Wohnindex: Im Umland der Metropolen wird es spürbar teurer – in Düsseldorf kletterten die Mieten um 5,9%

(cs) Die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt bleibt angespannt – und verschiebt sich zunehmend ins Umland der großen Städte. Das zeigt der aktuelle Wohnindex des Institut der deutschen Wirtschaft (IW) für das erste Quartal 2026. Während die Mieten weiter deutlich steigen, treten die Kaufpreise für Immobilien weitgehend auf der Stelle.

Mieten steigen deutlich – Kaufpreise stagnieren

Bundesweit lagen die Neuvertragsmieten im ersten Quartal 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau. In besonders gefragten Städten fiel der Anstieg noch stärker aus: In Düsseldorf kletterten die Mieten um 5,9 Prozent, in Köln um 5,7 Prozent und in Hamburg um 5,1 Prozent.

Eine Entspannung ist trotz leicht nachlassender Dynamik nicht in Sicht. Gleichzeitig zeigt sich der Kaufmarkt deutlich verhaltener: Eigentumswohnungen verteuerten sich im Jahresvergleich um 2,5 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser lediglich um 0,7 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal stagnierten beide Segmente nahezu (+0,1 Prozent).

Umland besonders unter Druck

Auffällig ist die Entwicklung außerhalb der Metropolen. Rund um die sieben größten deutschen Städte stiegen die Mieten um 4,2 Prozent, im Umland anderer Großstädte um 3,9 Prozent. Damit liegt das Plus sogar über dem Anstieg in den Städten selbst (3,8 Prozent).

Der Grund ist strukturell: Immer mehr Menschen weichen aus den teuren Innenstädten ins Umland aus – und treiben dort die Nachfrage. Der Preisdruck verlagert sich damit zunehmend in die Peripherie.

Eine Ausnahme bildet Berlin. Hier gingen die Mieten um 0,8 Prozent zurück. Allerdings handelt es sich laut IW um einen statistischen Effekt: Nach dem Auslaufen des Mietendeckels waren die Preise zuvor überdurchschnittlich stark gestiegen, da viele Vermieter aufgestaute Anpassungen nachholten. Der aktuelle Rückgang relativiert diese Entwicklung lediglich, ohne die angespannte Marktlage grundlegend zu verändern.

Energieeffizienz bleibt zentraler Preisfaktor

Auch geopolitische Entwicklungen wirken sich auf den Wohnungsmarkt aus. Der Iran-Krieg führt zu einer weltweiten Ölverknappung, deren Folgen jedoch bislang weniger gravierend ausfallen als der Energiepreisschock nach dem Russischer Angriff auf die Ukraine.

Ein erneuter Preiseinbruch wie im Jahr 2022 gilt daher als unwahrscheinlich. Zwar steigen die Energiekosten, jedoch moderater – zudem sind viele Risiken inzwischen in den Markt eingepreist.

Gleichzeitig verfestigt sich ein Trend, der seit der Energiekrise deutlich an Bedeutung gewonnen hat: die Energieeffizienz von Gebäuden. „Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, erklärte IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. Energieeffizienz sei längst kein kurzfristiges Krisenthema mehr, sondern ein dauerhafter Faktor bei der Preisbildung.

Mieten steigen auch im Umland

Schauen wir auf das Umland von Düsseldorf stellen wir fest, dass auch dort die Mieten steigen können. Es gibt dazu zwar keine Informationen im Wohnindex des IW. Dennoch können wir die Entwicklung aber gut einordnen und mit lokalen Daten konkretisieren. Beispiel Korschenbroich:

• Laut IW stiegen die Mieten im Umland großer Städte im Schnitt um +4,2 % (Q1 2026 vs. Vorjahr).
• Korschenbroich liegt im Einzugsgebiet von Düsseldorf und gehört genau zu diesem „Umland“-Segment.

Konkrete Zahlen für Korschenbroich:

• Lokale Marktdaten zeigen deutlich geringere Dynamik: etwa +2,6 % im Jahresvergleich (Q1 2026)
• Andere Datensätze sprechen sogar von nahezu stagnierenden Mieten (+0 % bis +0,6 %)

👉 Fazit:

• IW-Perspektive (regional): rund +4 % im Umland
• Korschenbroich konkret: eher +0 % bis +3 %, also spürbar schwächer als der Durchschnitt des Umlands